澳大利亚如何地产开发？ 这个问题问的有些宽泛，我试着从两个方面来回答吧。 第一个方面是从宏观上来看整个澳洲的开发模式对国内房地产行业的影响；第二个方面来看看澳洲最典型的一个项目——悉尼达令港综合项目的运作方式。
首先来看第一个问题，澳大利亚是一个地广人稀的国家，可利用土地资源极其丰富，同时由于历史的遗留问题（主要是澳洲移民政策）房地产在整个经济当中所占的比例极低，所以从总量上来看对经济的拉动作用不明显。但同时由于地价成本较低，房地产开发又处于一个比较自由和完善的体系之下，因此对于外资和中资来说又是一个极具吸引力的投资目的地。这样一正一反的两个原因就导致了中资和外资本质上已经几乎控制了澳洲所有大城市的核心地段。可以说中国开发商在澳洲几乎是遍地开花，他们大多先是在海外设立公司作为离岸实体的操作平台，然后用低价拿地，再回国内融资，最后在国内交付施工建设并在国内进行销售。这样一个流程下来其实就和国内非常相似的，只不过换了地方而已。
另一个影响就是由于澳大利亚整体经济对外依存度较高，尤其是资源行业对出口的依赖程度更是达到了七成以上，因此国际大宗商品的价格波动会对整个国家造成比较大的影响。而在2014年油价下跌之时很多中东国家都出现了财政危机，甚至爆发内乱的情况，所以说对中国这个石油进口大国也是有一定影响的，当然这个影响比起国外那些石油出口国要小的多。
第二个方面我们来看看一个典型的项目，比如位于悉尼的Darling Harbour项目。这个项目是由新加坡凯德集团与西澳州政府联合开发的。凯德集团作为新加坡最大的房产开发商之一资金实力较强，而西澳州正好缺资金所以双方就这样一拍即合开始了合作。这大概可以代表目前外资在澳洲房地产开发的运作方式，就是和政府合作拿便宜的地，然后开发之后政府按照协议加价买房从而获得稳定的收入增加政府的财政收入。
发布于 2024/5/22 10:46:59 澳洲大部分的房地产经纪人（Real Estate Agent或Estate Agent）都有能力提供地产开发服务，在澳洲提供地产开发服务不需要任何特殊的执照或政府认可。但是，由于地产开发的复杂性，有专业的地产开发经验是非常有必要的。一般而言，规模比较大的房产中介，在提供房屋销售服务以外，一般都有专门的地产开发团队。
提供地产开发服务的中介公司会和业主签署一张工作安排单（通常不是法律文书），约定双方的权利义务。通常中介会向业主承诺完成预定的目标，在什么时期完成，如规划批准（DA）、施工图批准（CO）以及最终获得新物业的产权证等，会约定服务费如何支付，在完成每个阶段的开发目标时如何支付，未完成则如何处理。
在澳洲，由于开发受控于地方政府，在开发之初，开发公司会向当地政府递交一份意向书（Expression of Interest，EoI），告知当地政府即将开发的内容等，并提供初步的规划大纲。政府相关部门会回复意见，告诉开发公司是否有意进一步开发。开发公司根据意向回复再确定下一步工作。如果当地政府无意批准此开发项目，会明确告知开发商拒绝的理由而不必为此再投入大量的准备工作。
如果当地政府同意继续下一步工作，开发公司再进行下一步工作，委托顾问公司准备规划申请图纸和报告等，并向政府提交规划申请。政府规划部门会对提交的图纸和报告进行审查，并有可能发出几次修改通知。在申请规划批准过程中。政府会进行公众公示（Public Exhibition）征询当地居民和利益相关方的意见，然后根据公示结果和申请图纸进行最后决定。
如果规划申请获得批准。申请公司再获得建筑许可证，开始建设施工。建设完毕后，获得竣工签宇，政府进行地籍变更并出具新的分地块最终获得新物业的产权。在获得新的物业产权后，开发公司会按照约定向业主支付服务费，并可以自行出售开发完成的新物业。
发布于 2024/12/26 6:37:09 
